landvalue.ru

# LandValue

> OSINT-сервис оценки земельных участков в России. По координатам, адресу или
> кадастровому номеру собирает отчёт: цена относительно локального рынка,
> ограничения на строительство, зоны с особыми условиями использования,
> коммуникации, подъезд, риски.

Чем отличается от досок объявлений: Авито и Циан показывают, за сколько просят.
Мы показываем ещё и то, за сколько платят — по зарегистрированным сделкам из
открытого дата-сета Росреестра «Данные о ценах регистрируемых сделок».
Эти два числа расходятся по стране в среднем в полтора раза.

## Пример: что подаём на вход и что получается на выходе

Вход: координаты `58.464601, 31.584608` (Новгородская обл., Бронницкое СП,
кадастровый номер 53:11:2100103:174), цель — глэмпинг, радиус анализа 30 км.

Выход: **93 балла из 100, класс A+ «Исключительный потенциал»**, вердикт
«Отлично — запросить документы у продавца и ехать смотреть».

Что дало балл: 104 достопримечательности в радиусе 30 км (+24), водоём в 2 км
(+6), трасса в 7,3 км (+6), земли населённых пунктов (+5), лес в 2 км (+4),
один прямой конкурент в радиусе 10 км.

Что балл снизило: ВРИ допускает размещение, но требует проверки ПЗЗ (−10),
короткий сезон — 122 дня (−4,8), до города 29 минут в пути (−2,4).

Риски, которые отчёт называет прямым текстом:

- рыночных данных по этому месту нет — справедливую цену модель не считает;
- населённый пункт газифицирован, но на ГРС дефицит мощности, подключение
  может быть заморожено;
- 23 конкурента в радиусе 30 км при одном в радиусе 10 км.

Полный отчёт открыт без регистрации:
[/r/KXTVJiG2QK](https://landvalue.ru/r/KXTVJiG2QK). Ещё три отчёта, тоже
открытых без регистрации: 93 балла, A+
[/r/L4QJbssES9](https://landvalue.ru/r/L4QJbssES9); 90 баллов, A+
[/r/JcHjuXKHz6](https://landvalue.ru/r/JcHjuXKHz6); 52 балла, C+ «Умеренно»
[/r/TX9GfBgggL](https://landvalue.ru/r/TX9GfBgggL) — последний показывает,
как выглядит средний результат, а не рекламный.
Цифры в примере — на сентябрь 2026; отчёты живые и пересчитываются.

## Из чего складывается балл

Итог собирается примерно из тридцати факторов. Основные:

- категория земель и ВРИ, совместимость с заявленной целью использования
- ЗОУИТ, охранные зоны, ограничения от ЛЭП
- расстояние до трассы, время в пути до ближайшего города
- изохрона 30-минутной досягаемости, доступность рынка
- водоём, лес, заповедник, уединённость участка
- земной покров по спутнику (доли леса, воды, застройки), рельеф
- климат: число комфортных дней, длина сезона, зимний потенциал
- электросети, газ (наличие ГРО и запас мощности на ГРС), базовая
  инфраструктура — АЗС, магазин, медицина
- конкуренты в радиусе 10 и 30 км, расстояние до ближайшего
- достопримечательности и точки притяжения в радиусе 30 км
- цены объявлений и ликвидность рынка рядом, кадастровая стоимость
- экономика муниципалитета

Каждый фактор в отчёте показан со знаком и величиной вклада, а не только
словами. У штрафов есть потолки: у обрезанного отчёта итог — это потолок, а не
сумма факторов.

## Данные и методика

- [Цены на землю по регионам России в 2026 году](https://landvalue.ru/blog/ceny-na-zemlyu-po-regionam-2026): медианная цена сотки по 86 регионам за 10 кварталов. Отдельно ИЖС и садовые участки, отдельно сделки Росреестра и цены объявлений.
- [Цены на землю в Краснодарском крае по районам](https://landvalue.ru/blog/ceny-na-zemlyu-krasnodarskiy-kray-po-rayonam-2026): 43 муниципалитета, 51 554 сделки за год. Спрос в динамике, структура предложения, разрыв между ценой сделок и ценой объявлений.
- [Цены на землю в Московской области по округам](https://landvalue.ru/blog/ceny-na-zemlyu-moskovskaya-oblast-po-rayonam-2026): 41 округ, 55 976 сделок за год. Округа сгруппированы по направлениям от границы Москвы, а не по кольцам: для каждого показан класс транспорта и разрыв между ценой сделок и ценой объявлений.
- [Цены на землю в Ленинградской области по районам](https://landvalue.ru/blog/ceny-na-zemlyu-leningradskaya-oblast-po-rayonam-2026): 18 районов, 22 608 сделок за год. Пояс у Петербурга, Выборгское и Приозерское направления, юг и приграничный юго-запад разобраны отдельно.

Цифры и таблицы с этих страниц можно цитировать со ссылкой на landvalue.ru.
Данные пересчитываются с выходом каждой новой квартальной выгрузки Росреестра,
поэтому при цитировании указывайте дату.

## Чего сервис не делает

- Не заменяет юридическую проверку сделки и не даёт правовых заключений.
- Не оценивает конкретный участок по региональной статистике: медиана по региону
  или муниципалитету отвечает на вопрос «дорого это или дёшево по местным
  меркам», но не на вопрос «сколько стоит вот этот участок».
- Не показывает данные, которых нет в открытых источниках.

## Оговорки к данным

- Цена в договоре не всегда равна цене сделки. Там, где занижение массовое,
  медиана сделок измеряет привычку декларировать, а не рынок: в Сочи цена
  объявлений выше цены сделок в 4,25 раза при норме по краю около 1,4.
  Такие муниципалитеты на наших страницах помечены.
- Выгрузка Росреестра публикуется поквартально, примерно через три недели после
  конца квартала, и по отдельным муниципалитетам бывает неполной.

## Ссылки

- [О сервисе](https://landvalue.ru/about)
- [Тарифы](https://landvalue.ru/pricing)
- [Блог](https://landvalue.ru/blog)